Les investisseurs dans l’immobilier commercial en sont rendus au point où ils réévaluent la valeur des propriétés côtières exposées à des risques d’inondation, y compris dans des régions qui n’ont pas été touchées par une montée des eaux.
Ce changement de perspective, écrivent les chercheurs, aura des répercussions pour les investisseurs et les développeurs immobiliers, lorsque vient le temps de déterminer la valeur de propriétés côtières, dans un contexte de changements climatiques.
Ces travaux, écrits par Eva Steiner, professeure adjointe du Penn State Smeal College of Business, et par ses collègues, ont récemment été publiés dans Real Estate Economics.
Mme Steiner et ses collègues, motivés par l’observation voulant que les investisseurs et les développeurs oeuvrant dans l’immobilier commercial sont de plus en plus inquiets par rapport à l’exposition aux risques environnementaux liés à des endroits spécifiques, ont voulu étudier la façon dont ces investisseurs tenaient compte des dangers d’inondation après l’ouragan Sandy, qui a durement frappé les États-Unis en 2012.
Les spécialistes ont ainsi examiné les prix des propriétés exposées à divers niveaux de risque d’inondation, avant et après cet ouragan qui a entraîné d’importantes inondation sur la côte est américaine.
Les chercheurs ont constaté, sans surprise, que les propriétés commerciales de l’État de New York, situées dans des zones qui ont subi des dégâts liés à l’ouragan, ont continué de se vendre moins cher dans les années suivant Sandy.
« Bien sûr qu’il y aura un effet négatif », a dit la Pre Steiner. « Plusieurs bâtiments ont été endommagé, et dans de nombreux cas, les locataires ne pouvaient utiliser les locaux pendant un bon moment, alors les propriétaires ont perdu des revenus. Mais la question plus intéressante qui nous occupait était celle-ci: si vous laissez de côté ces dégâts plus immédiats, est-ce que cet événement a provoqué un changement dans la façon dont les investisseurs pensent aux risques associés aux propriétés côtières? »
Cette question a poussé les chercheurs à examiner les transactions survenues dans le domaine de l’immobilier commercial, post-Sandy, dans les régions de Boston et New York. Bien que la première métropole a été épargnée par l’ouragan, son emplacement sur la côte est américaine est considéré comme étant à risque d’être inondé dans le futur.
Même dans les zones non touchées
Les scientifiques ont découvert une tendance similaire pour les propriétés commerciales à Boston, soit une diminution des prix de vente – un effet qui ne peut pas être attribué à une catastrophe environnementale et est probablement imputable à des changements dans la perception des investisseurs à propos des risques d’inondation.
Pour effectuer leur étude, les chercheurs ont utilisé des données couvrant une période d’environ 10 ans avant l’ouragan Sandy, et les cinq années suivantes. « Idéalement, nous examinerions deux propriétés, l’une sur la côte et l’autre plus profondément dans les terres, propriétés qui ont été vendues avant et après Sandy », a dit la Pre Steiner. « Et nous voulions voir le prix des propriétés exposées diminuer après Sandy, par rapport au prix des propriétés protégées. »
Mais puisque les immeubles commerciaux ne changent pas de mains si souvent que cela, les chercheurs ont plutôt identifié des propriétés similaires, en fonction de différentes caractéristiques observables.
L’équipe de scientifiques a choisi de se concentrer sur l’immobilier commercial, puisque ce secteur offre un portrait plus clair et plus objectif que le domaine résidentiel.
Les résultats des travaux peuvent offrir des précisions lorsque vient le temps, pour les développeurs et les investisseurs, de prendre des décisions à mesure que les risques d’inondation des propriétés côtières augmentent.
« Que faisons-nous avec ces propriétés qui, nous le savons maintenant, sont exposées à des risques d’inondation? », se demande la Pre Steiner.
« Nous pourrions en arriver à un point où ces biens pourraient ne plus avoir de grande valeur économique, et ces propriétés pourraient être abandonnées, ou il faudra effectuer d’importantes rénovations pour les rendre plus résilientes. »
