Données en main, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a publié mardi un portrait qu’elle souhaite être exhaustif de l’habitation dans la région du Grand Montréal. On y apprend notamment que d’ici 20 ans, près d’un quart de million de nouveaux ménages se seront installés sur le territoire, augmentant d’autant la pression sur un parc immobilier qui craque déjà un peu de partout.
Le portrait, long de 120 pages et rendu disponible en prévision de la mise au point de la première Politique métropolitaine d’habitation de la CMM, donne un aperçu des défis à venir, mais aussi des avancées réalisées dans certains domaines, sur le territoire de la métropole.
« Dans le contexte actuel, avec la pénurie et la nécessité d’optimiser l’espace disponible sans empiéter sur les milieux naturels et agricoles, il est impératif de bien planifier le développement de l’habitation. Pour répondre aux besoins des ménages, il faudra notamment prendre en compte les transformations démographiques, mais également favoriser la création de milieux de vie durables et inclusifs. Grâce à cette analyse de la CMM, les élus et les experts ont en main un portrait très complet de la situation de l’habitation et pourront s’appuyer sur ses constats pour concevoir une politique solide, favorisant une meilleure cohérence des interventions à l’échelle métropolitaine », a ainsi déclaré, par voie de communiqué, la mairesse de Montréal, Valérie Plante.
Dans ledit document, on apprend notamment que les deux tiers des ménages montréalais sont formés de deux personnes ou moins, et qu’avec le vieillissement de la population, la proportion de ces petits ménages continuera d’augmenter, ce qui signifie une demande encore plus forte pour de nouveaux logements, ainsi que des condos supplémentaires.
Autre donnée liée à ce vieillissement de la population, un peu moins d’un aîné de 75 ans et plus sur cinq (17 %) habite justement une résidence pour aînés, une proportion qui est appelée à augmenter d’ici 20 ans. Là encore, des terrains supplémentaires devront être obtenus pour y construire ces résidences spéciales, que ce soit en empiétant sur des terrains vagues ou d’autres terres non construites, en démolissant des bâtiments, ou encore en accroissant la hauteur des résidences existantes.
Des logements par milliers, mais…
Du côté de la construction de logements, on pourrait croire que les nouvelles sont bonnes; après tout, selon la CMM, il s’est construit environ 24 000 logements par an, sur le territoire du Grand Montréal, depuis 2016, avec une pointe à 30 000 en 2021, malgré la pandémie.
De fait, la région serait la deuxième plus dense en Amérique du Nord, et 87 % de ces nouveaux logements sont à forte densité, soit des condos et des logements locatifs. Le hic, c’est que ce nouveau parc immobilier est « essentiellement composé d’appartements à loyers élevés ».
C’est là l’essentiel de la crise du logement dans la région métropolitaine : d’anciens logements locatifs à loyer abordable sont rachetés par de nouveaux propriétaires et transformés en condos ou en logements au loyer bien plus élevé, alors que les nouvelles constructions sont souvent des condos ou des logements au prix déjà important, ce qui pousse les populations moins aisées loin des artères principales, des services et des moyens de transport collectif.
De plus, une bonne partie du parc locatif existant ne répond plus aux besoins de la population : toujours selon la CMM, 8 % des logements du Grand Montréal auraient besoin de réparations majeures, et 10 % seraient surpeuplés, généralement une conséquence de l’impossibilité de trouver des endroits à la fois grands et abordables.
Autre problème très important, avant la pandémie, plus de 20 000 logements ou chambres ne se trouvaient plus sur le marché traditionnel, puisqu’ils se retrouvaient sur des plateformes locatives comme Airbnb.
Enfin, au-delà de l’accessibilité au logement, la CMM juge que plusieurs travaux d’envergure sont à prévoir au cours des prochaines années. Toujours selon le rapport, le tiers des logements du Grand Montréal sont situés dans des îlots de chaleur urbains, et les deux tiers ne profitent pas d’un bon accès piéton aux services et commerces.
